Юрист
Новости
Ипотека без ошибок
05.11.2014 10.11.2014 12:52:13 / Ипотека без ошибок

Объем просроченных платежей по Челябинской области составляет 1,04 млрд рублей. За этими цифрами стоят человеческие истории: ошибки, несчастья, способные стать причиной потери квартиры. Эксперты в области ипотеки рассказали, как обстоят дела и какие решения могут стать фатальными

Опасный кредит 
Сейчас существенно возросло число людей, которые попали в трудную ситуацию и не знают, как общаться с банком, чтобы найти из нее выход. Часто их проблемы связаны с негативными последствиями кризиса. С 2011 года растут планы по ипотеке, связанные с взысканием долгов: опасаясь за свои вложения, банки строже относятся к просроченным выплатам, менее охотно ищут компромисс. На этом фоне несчастье (травма, потеря работы, временные трудности) может стать причиной серьезных проблем и потери жилья, как это произошло в следующем случае. 
Рустам Асланов взял ипотеку и благополучно выплачивал ее три года. За это время ему пришлось сменить кредитора: банк перекупили вместе с долгами клиента. На время заключения сделки Рустама Асланова попросили приостановить выплаты, но после ее осуществления новый банк предоставил заемщику требования об уплате задолженности. В это время Рустам Асланов пережил несчастье и получил инвалидность, в связи с чем потерял работу и не смог выплачивать прежнюю ставку. Жилье было выставлено на торги. 
— Я готов платить ипотеку из своей пенсии по инвалидности! — объясняет заемщик. — Банку эта сумма кажется недостаточной. Я согласен реализовать квартиру, чтобы расплатиться, и найти другое жилье. Неужели банк хочет выкинуть меня на улицу? Ведь у меня семья, дети! 
О том, как вести себя, чтобы благополучно пережить ипотеку, рассказали специалисты, в том числе заместитель председателя Общероссийской общественной организации «Финпотребсоюз» Вячеслав Курилин. 

Читаем внимательно
Совет для тех, кто собирается взять ипотеку: нужно внимательно читать договор. Как ни очевидна эта необходимость, именно плохое понимание договора часто становится причиной дальнейших проблем. И речь не только о скрытых процентах и примечаниях мелким шрифтом. Нужно четко понимать, какие права и обязанности берет на себя каждая сторона. 
— Обычно банки не меняют условия ради одного заемщика, — замечает Вячеслав Курилин. — Но пока договор не подписан, клиент может обратиться в другой банк, найти кредитора с наиболее выгодными условиями. Сейчас в стране представлено огромное количество банков, и заемщик совершенно свободен в выборе одного из них. Поэтому не нужно подписываться на кабальные условия, которые заведомо кажутся вам невыгодными. Всегда можно найти другой вариант. 

Чего не надо делать 
Но допустим, что поезд уже ушел: договор подписан, часть суммы уже выплачена, и — о ужас! — платеж просрочен. Что делать в этом случае? 
— Конечно, подобная ситуация — огромный стресс для человека, но нужно держать себя в руках, — говорит Вячеслав Курилин. — Главное — не занимать, скажем так, позицию страуса. Эксперт объясняет, что заемщики часто впадают в ступор, стараются отказаться от всякого общения с банком, не отвечают на звонки. Иногда они считают, что лишить их квартиры никто не вправе, а денежный вопрос со временем разрешится. Иногда, напротив, признают за банком право лишить их квартиры и потому заранее видят в своем кредиторе злейшего врага. А между тем с банком нужно вести диалог, вносить предложения. Не стоит поддаваться неоправданному оптимизму. Люди склонны надеяться на лучшее: развитие бизнеса, карьерный рост, выгодную сделку. Но ожиданиями банк не удовлетворишь. Нужно оценивать реальную перспективу. Если график сорван и человек понимает, что не сможет к нему вернуться, — лучше решать вопрос о реализации квартиры. Иначе задолженность будет расти как снежный ком и может наступить момент, когда квартиры уже не хватит на ее оплату. 

Эта страшная реализация 
Реализация квартиры — последний способ для банка вернуть свои деньги. Однако если она производится в судебном порядке, то страдают все. Обычно квартира должника продается почти в два раза дешевле реальной стоимости. Сделать с этим ничего нельзя — таков закон. 
Суд автоматически снимает 20% цены перед выставлением на торги. Однако на этом дело может не остановиться: люди обычно проявляют некоторое недоверие к подобным квартирам и предпочитают не связываться со службой судебных приставов. Поэтому после провального аукциона снимается еще 25% стоимости, а квартира уходит на баланс банка. Если она будет продана при таких условиях, то даже банк рискует недополучить свое. Человеку в этом случае приходится еще хуже: зачастую он не только теряет квартиру, но и остается должен. 
Оптимальный выход — не доводить дело до суда, договориться с банком и реализовать квартиру по рыночной стоимости. В этом случае все деньги сверх погашения кредита возвращаются заемщику и могут дать ему старт для покупки жилья меньшей площади или начала аренды, что гораздо лучше, нежели остаться у разбитого корыта. Увы, даже при самостоятельной реализации не стоит рассчитывать на большую прибыль. 
Банк обычно дает на продажу квартиры от 3 до 6 месяцев. А при попытке получить полную рыночную стоимость поиск покупателя может затянуться. Поэтому банк может снизить цену на 10%. Это, конечно, тоже очень неприятно, однако бумага, карандаш и калькулятор недвусмысленно объяснят, насколько такой вариант выгоднее, чем реализация по решению суда. 

Почему не договориться? 
Итак, заемщик подошел к вопросу разумно и согласен на реализацию. Возможно, он даже нашел покупателя на свою жилплощадь. Однако бывает, что на пути к взаимному согласию обнаруживаются непредвиденные преграды — на этот раз со стороны банка. Хотя, казалось бы, ему решение вопроса как нельзя более выгодно. 
Может сыграть свою роль неистребимый человеческий фактор: конечно, для работников банка проще пустить дело на самотек и ждать суда, а не договариваться с клиентом и переоформлять бумаги. Бывает, что эта простота оказывается сильнее очевидной выгоды. 
— Случается, — признает Вячеслав Курилин, — что на квартиру заемщика положил глаз кто-то из сотрудников банка. В этом случае лучше всего перешагивать через ступень: например, обращаться не к челябинскому представительству банка, а к московскому. Еще одним барьером на пути к компромиссу может стать неудачная структура банка. Иногда в огромной компании трудно найти человека, который уполномочен вести с клиентом разговор о переоформлении условий ипотеки. 
— К сожалению, законом не регламентирована обязанность банка договариваться с клиентом, — говорит Вячеслав Курилин. Однако возможность отрицательного исхода — не повод, чтобы отказаться от поиска компромисса. Ведь к судебному разбирательству может привести не только позиция банка, но и бездеятельность заемщика. — Банки не всегда и не все такие страшные! — заверяет Вячеслав Курилин. 

Не опускать руки 
К сожалению, кризис отрицательно влияет на финансовое положение людей, а их финансовая грамотность не меняется: так и остается почти на нуле. Если заемщик считает, что его права нарушены, он может обратиться в Роспотребнадзор или прокуратуру. Если же по договору банк чист, то разумно проконсультироваться с юристом. «Финпотребсоюз» консультирует граждан бесплатно (цена дальнейших услуг и время оплаты оговариваются индивидуально). Однако лучше не доводить вопрос до бедственного положения. Специалисты советуют внимательно подходить к заключению договора, не пренебрегать помощью юристов, не отказываться от общения с банком, если возникли проблемы с выплатами. Также заемщикам рекомендуют быть осторожнее, совмещая ипотеку с другими кредитами: если пирамида займов рассыплется, то могут возникнуть проблемы и с выплатами за квартиру.

Прочитать оригинал статьи, а так свой комментарий вы можете здесь.

Возврат к списку